新島実 コラムCOLUMN

物件選び方のポイント(ビルテナント編) 2008.01.31

①橋、踏み切り、信号、近隣に集客施設など人の溜まりやすいところ。

 

②その地域の生活導線上にあること。

 

③間口が広く、PR効果が発揮しやすいこと。 

 

④看板の設置が可能であること。 

 

⑤諸条件に無理がないこと。 
(賃料、管理・共益費、保証金・敷金、償却、更新料、礼金などその他費用が発生する有無、引渡し条件、原状回復条件、契約条件など) 

 

⑥医療施設に対応できる内容であること。 
(電気容量、給排水・給換気の有無、天井高の確保(2m60cm前後が理想)、広さ、形、入り口、採光など) 

 

⑦同居店舗にマイナス業種(ピンク系、サラ金系など)が無いこと。入る見込みが無いこと。 

 

⑧ビルオーナーの経営ポリシーが歯科としてウエルカムであること。 

 

<豆知識> 

①ユニットと坪数
・ユニット1台の場合:10~15坪が最適。 
・ユニット2台の場合:15坪前後が最適。 
・ユニット3台の場合20坪~25坪が最適。 
・ユニット4台の場合26坪~30坪が最適。 
・ユニット5台の場合30坪~35坪が最適。 
・ユニット6台の場合35~40坪が最適。 

 

※ユニットが4台以上になると代診・医療従事者(常勤、非常勤を含む)、患者が増えてくる為、広いスタッフルーム、ストックルーム、待合室が必要になります。また、患者が多くなればなるほどコミュニティスペースは必須です。

 

②床高スペース

床下にはバキューム・ラン配管、給排水がこうばいをつけて通っている為、広さに応じて20~30センチの高さが必要になります。無い場合は、ピット配管を利用することもあります。 

 

③郊外型の場合

大きなポール看板、野立て看板、広い駐車場(5~8台)が必須です。 
また、車移動型なので生活する幹線道路沿いか大型集客施設の中か近くが有益である。但し渋滞ができる場所は避けること。 

 

④磁場エネルギーに2つあること。 
※イヤシロチ「生命力を盛んにしてくれる土地」 
※ケガレチ「発展しない場・空間、気の枯れた土地」

 

⑤狭い場所を活用する場合

床の色(膨張色)と壁の腰高までは同一色にすると広く見える。
他には壁にミラーを貼り付けたり、部屋ごとの扉を通常より小さくすると開けた瞬間に開放感がある。

 

<物件の絞込みのポイント>

ステップ1
イメージとご自信の強みを発見する(治療技術やサービス力、マーケティング力、人間性、感性、過去に達成したスキルなど)

 

ステップ2
患者層のターゲティングの決定

 

ステップ3
立地環境の選択~6つあります

 

①駅前
②商店街
③住宅地
④オフィス街
⑤郊外
⑥複合施設(医療ビル・ビレッジ、駅ビル、商業棟、ショッピングセンターなど)

 

ステップ4
物件の選択~7つあります

 

①テナント
②複合施設(医療ビル・ビレッジ、駅ビル、商業棟、ショッピングセンターなど)
③譲渡居抜き診療所(テナント、不動産)
④貸し診療所
⑤土地
⑥区分所有権付き店舗
⑦オーダーメイド物件

 

ステップ5
開業時期での物件の選択

①完成物件~~退職済みの方、退職申告済みの方用
②未完成物件~~勤務中の方、退職申告がまだの方用
③退去予定物件(*)~~①②の方用

*既存物件で入居者がいて退去申告されている物件です。

 

<豆知識>
テナント契約の条文の中には”中途解約”という項目がございます。通例で言うと退去申告の時期は退去前の3ケ月前か6ケ月前です。

 

ステップ6
経済条件をみる
物件に対してイニシャルコストとランニングコストのバランスをみる
*何人の患者さんが予測できるか?です

 

<物件捜しの時期>
開設時期からの逆算です。
そのポイントとして”関東信越厚生局の開設申請の締め日”がございます。

注意1)関東信越厚生局の開設申請の締め日には地域によって異なります。

 

首都圏の例

東京

毎月10日締めの1回のみです(10日が祝日・土・日の場合はその前)~~申請して認可は翌月1日
(申請日から認可まではタイムラグが約1ケ月間あります)

埼玉

毎月15日締めの1回のみです~~申請して認可は翌月1日
(申請日から認可まではタイムラグが半月間あります。平成21年5月1日指定以降の締め日です)

千葉

毎月20日締めの1回のみです~~申請して認可は翌月1日
(申請日から認可まではタイムラグが半月間あります)

神奈川

毎月15日締めの1回のみです~~申請して認可は翌月1日
(申請日から認可まではタイムラグが半月間あります)

注意2)東京都を除く埼玉、千葉、神奈川の締め日が土曜日、日曜日、祝日の場合は締め日の前になります。その場合は関東信越厚生局に事前にご確認ください

 

◎結論
*開設申請から認可までの機関に10日~1ケ月
*内装工事に約1ケ月(内装設計プランの検討期間は含んでおりません)
*不動産契約準備、実施まで約1ケ月
*融資実行までに約1ケ月
*物件捜しに3ケ月前後
したがって、物件捜しは半年前から1年前から始めるのが理想です。

 

<豆知識>
オープンまでには大きく分けると診療所の開設申請に保健所と関東信越厚生局の届出が必要です。
最初に保健所に届出をして届出後、認可前後(地域によって)に保健所の立会い検査がございます。
保健所の認可が通れば次に関東信越厚生局の開設申請の届出になります

 

①保健所に申請する目的:医療行為ができる状況かを判断されます。認可されれば医療行為(自費治療)ができます。但し、その治療に対して保険請求はできません

 

②関東信越厚生局に申請する目的:まず保健所の認可が前提で(医療行為ができる)保険医療機関として適しているかを判断される目的です。認可されれば診療所ごとに医療コードが決められて、その番号で保険請求ができます

 

注意3)①②どちらも事前相談が必須です

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歯科開業コンサルx宅地建物取引士

新島 実Minoru Niijima

経歴
歯科技工士として10年間勤務。
㈱日本医療情報センター ジャミック(リクルートのドクターズキャリア)にて医科開業コンサルティングとしての研鑽を積む。
宅地建物取引主任者の資格を取得し、不動産事業部で医科専門の新規開設と、病院のM&Aの物件の斡旋と仲介に携わる。
勤続10年間で158件の開業に携わり、44歳で独立。
開業物件を軸にした医院継承・開廃業・移転・分院支援コンサルと福利厚生支援事業とセミナーで起業
現在、歯科開業物件紹介・歯科開業コンサルティングとして、「その先生にあった成功する開業スタイル」を確立し、多くの支持を得ている。
資格
・歯科技工士免許
・宅地建物取引主任者
・整体師認定資格
所属会
所属会
◇日本胎盤臨床研究会会員
◇日本理学手技療法協会会員
◇医療埼玉協議会
*(調査部会:部会長)になります。

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